不動産投資に対する誤解を解く～最大のメリットは他人資本の活用と投資の安定性～
これまで不動産投資について随分と勘違いしていた。
10億円借りて手元に残るのが2000万円程度なら、リターンが抱えるリスクに見合わないので、個人で不動産投資はあまりお勧めできない、なんて記事を書いた事がある。
しかし、この記事を書いた当時の私は、あまりにも不動産投資を表面的にとらえていたことに気づいた。
不動産投資の妙味とは
〇ローンについて
そもそも不動産は融資を得て投資するケースが殆どであろう。かつての私の記事では、株式投資の三階建てと不動産投資を比較して、不動産投資が危険と書いているが、不動産の資産としての安定性は他の資産と比較にならない程高い。
10年で2割下落、といったケースもあるが、十分に気を付けて場所を選定すれば、このリスクは容易に回避可能であり、株式投資とは全く比較にならない安定性がある。
そして、株式投資では自己資本の3倍迄しか投資できないが、不動産投資は属性や手元資産があり、物件の属性が良ければ、幾らでも融資をひける。そして、手元資金を使わずに他人資本で投資規模を拡大出来る。これは他の投資にはない非常に有効な特性である。
〇不動産投資のリターンは手残り＋売却益
先の記事で、10億円投資して2000万の手残りならリスクが高い、と書いたが、これも非常に表面的な見方である。なぜなら、不動産投資は物件を売却した時のリターンも含めて投資結果が出るからである。
2000万円とは以下の式で言うところの手残りしか考えていない。
家賃収入（8000万円）-諸費用（1000万円）-ローン（4000万円）-税金（1000万円）＝手残り（CF2000万円）
仮に30年のローンを組み、投資後10年で物件を売却する場合、ローンは4億円返し終わっている。つまり10億円（＋金利）借りていたとすれば、残債は7億円程度になっているはずである。
そして、物件を8億円で売った場合、物件売却益1億円＋2000万円×10年＝3億円となる。
仮に物件価格を全額ローンでカバーした場合、元手ゼロで3億円を生み出す事となる。
これほどの投資は株や債券では絶対に無理で、他人資本を活かし、時間を味方につけるからこそできる投資方法である。
投資の安定性
多くの投資は世界のマクロな経済環境に影響される。例えば、中東情勢、中国・アメリカ・ロシアの外交情勢、各国における自然災害、新興国の経済危機、など数えればきりがないほどに色々な要素が影響してくる。
一方、不動産は勿論このような外部環境の影響を受けるものの、その影響が極めて緩やかに、時間をかけて波及してくる。また、影響する、と言っても土地の価格が10年で半額になる、といった事も起こりがたい。
つまり、ベースの環境が非常に安定している。
そのうえ、天変地異は火災保険、地震保険、入居者からの取り立てリスクは保証会社や保証人などをつける事でヘッジが可能である。勿論突然死による部屋の清掃や入居が厳しくなる、などのリスクはあるが、これも入居者を良く選別する事によってかなりリスクを減らせるであろう。
以上、外部環境の影響が極めて少なく、手元のリスクを保険などでヘッジできる投資は極めて珍しい。
まとめ
他人資本による強烈なレバレッジ、投資の安定性、リスクのヘッジのしやすさ、などを考えるとサラリーマンの属性を持つ人間にとっては非常に優位な投資になりうる。ただ、投資の有為性を論評していても何の意味もないので、今年中の成約を皮切りに、順次物件取得を開始していく。
尚、上述の投資の事例はかなりポジティブな面を書いたが、不動産投資には絶対に守らねばならない鉄則がある。それは、満室近い経営を維持する事、不要な支出を避ける事（税金含む）、適正価格で物件を仕入れる事、である。
これらを実現する為には、物件の目利き力はもとより、適切な不動産仲介会社、銀行、属性など、様々な要素をうまくコントロールする必要がある。それらの相互作用の中で、自身の信頼を積み上げて、資産を膨らませるのが不動産投資であり、身に着けるべき力をつけ、人脈を築き、信頼を積み上げて、資産拡大を着実に進めていく。
以上
関連リンク：サラリーマンを借金漬けにして食い物にしたスルガ銀行と不動産屋の罪とは
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大企業に勤務するサラリーマンで、M&Aを手がけたり、世界を飛び回ったりしている。ぬるま湯に浸かって、飼い慣らされているサラリーマンが大嫌い。会社と契約関係にあるプロとしての自覚を持ち、日々ハイパフォーマンスの極みを目指している。歴史を学ぶことは未来を知ること、を掲げてしばしば世界を旅している。最近は独立して生きる力を身に付けるべく、資産運用に精を出している。好きな言葉 「人生の本舞台は常に将来に在り」
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