個人でやる不動産投資は儲かるのか
メガ大家、なる言葉がはやるほど、個人での不動産投資が広がりつつある。
メガ大家とは10億円以上の資産を動かす大家のことをメガ大家というのである。
大概、サラリーマンが1件のマンション等から始めて、それを担保に別の物件を借りて・・・といったケースや、大企業に務めるサラリーマンがマックスまで借り入れて、1棟買いして、それを担保に・・・というケースが多いだろう。
仮に修繕や各種税金を支払った後のリターンが5ー8％だったとすれば、10億円の資産があれば5000万円になる。更にそこからローンの利息や管理費用等をひくと、2000ー3000万円くらいになるだろう。
私に理解ができないのが、これくらいのリターンを得るために、不動産という資産を抱え込むのはリスクなのではという点である。
例えば、人口動態の変化による不動産価格の減少や、賃貸の場合借りての減少が起こると、収入が減るどころかコストがかかって来かねないのではないか。
また、不動産を担保に入れ続けながら増やす手法は、負債を拡大させ続けることに等しく、キャッシュインが詰まった瞬間にビジネスモデルが崩壊する危険性を孕んでいるのではと感じる。
株で言えば、買った株を担保に入れて信用取引をやっているようなものでは？と思ってしまう。
たしかに信用二階建てをやれば、理論上運用可能な資産は1.7倍に膨れ上がる。さらに、担保の株価が上昇すれば、さらに大きな取引が可能になり、資産の拡大が加速する。
さらに、担保に入れる株を買う際、お金を借りてくれば、元手ゼロで、株担保の1.7倍を動かせる。これがいわゆる信用三回建てであるが、これは自分の社会的信用を資産に変える魔法とも言えよう。
いわゆる、世の中のメガ大家と言われる人たちがやっているのは、この三階建てに近い気がする。なにせ、元手が自分の社会的信用からスタートしており、全て借り入れで回していく、という意味では全く同じといってもいいかもしれない。
株と比べて不動産は急激な増減が少なく、価値がゼロになることがない、という意味で安全という主張もあろうが、株も同じであり一定の市況においては急激な増減はなく、会社の業容を見極めれば会社が急に倒産することは極めて限定的なのである。
それが分かっている私ですら、三回建ては恐ろしくてたまらないが、不動産投資家はそのリスクを取っており、ある意味尊敬する。
むしろ、三回建てでもリスクを完璧にヘッジする方法を実践している人がいるなら、是非ともそれを知りたい。それが儲かるなら今すぐにでも、その投資術を実践するだろう。
ただ、恐らくそんな投資術は存在しない。あるとすれば、物件を買う際にExitすべきポイントを自分なりの信念を元に設定して、それを粛々と実行する、ということではないだろうか。
損をしない、というのは不動産投資でも絶対に同じである。なぜなら、不動産投資も株投資も、複利の効果で儲ける商売に違いなく、損をしたら複利のメリットが得られないからである。
仮にExitのタイミングを外さない、損をしない、といったポイントが不動産投資の最も重要な勘所であるとするならば、不動産投資も株投資もそれ以外の投資も、なんら違いはない、資産運用であるといえよう。
いつか、是川銀蔵くらいに株の世界を極めたら、不動産の世界にも手を出してみたいものである。
以上
大企業に勤務するサラリーマンで、M&Aを手がけたり、世界を飛び回ったりしている。ぬるま湯に浸かって、飼い慣らされているサラリーマンが大嫌い。会社と契約関係にあるプロとしての自覚を持ち、日々ハイパフォーマンスの極みを目指している。歴史を学ぶことは未来を知ること、を掲げてしばしば世界を旅している。最近は独立して生きる力を身に付けるべく、資産運用に精を出している。好きな言葉 「人生の本舞台は常に将来に在り」
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